Interdiction de location des logements DPE F et G : Guide ultime

La transition énergétique en France s’accélère avec des mesures de plus en plus strictes pour lutter contre les passoires thermiques. À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) seront interdits à la location. 

Cette réglementation, qui s’étendra aux logements classés F en 2028 et E en 2034, vise à réduire la consommation énergétique et à inciter les propriétaires à rénover leurs biens. Ce guide complet vous explique tout sur cette interdiction, les échéances, les travaux nécessaires et les aides disponibles.

Pourquoi les logements DPE F et G sont-ils interdits à la location ?

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Les passoires thermiques sont des logements dont la consommation énergétique dépasse les seuils fixés par la réglementation. Ces biens se situent dans les classes DPE F ou G :

• Classe F : consommation entre 330 et 420 kWh/m²/an ou émissions de plus de 70 kg CO₂/m²/an.
• Classe G : consommation supérieure à 420 kWh/m²/an ou émissions au-delà de 100 kg CO₂/m²/an.

Ces logements sont souvent mal isolés, énergivores et sources d’inconfort pour leurs occupants, en particulier lors des périodes de froid.

Les impacts des passoires thermiques

Les passoires thermiques ont des conséquences importantes :

• Factures énergétiques élevées : Les logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique (DPE) entraînent des factures énergétiques annuelles nettement plus élevées. Par exemple, un appartement de 55 m² en classe F peut consommer entre 18 150 et 23 100 kWh par an, soit environ 3 630 € à 4 620 € par an (en prenant un coût moyen de 0,20 €/kWh). Un appartement de même taille en classe G dépasse les 23 100 kWh, ce qui représente une facture supérieure à 4 620 € par an. 
• Précarité énergétique : Les occupants, souvent des ménages jeunes et modestes, peinent à obtenir une température convenable dans leur logement et donc à couvrir leurs dépenses énergétiques.
• Environnement : Ces logements contribuent de manière significative aux émissions de gaz à effet de serre.les bâtiments français représentaient effectivement, en 2022, 16 % des émissions de gaz à effet de serre de l’Hexagone. Ils constituent donc le 4e secteur le plus polluant
• Valeur immobilière réduite : Les biens classés F ou G perdent de leur attractivité sur le marché immobilier, qui est influencé aujourd’hui par la valeur verte des logements

Pour toutes ces raisons, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a introduit des mesures pour éliminer progressivement ces logements du parc locatif.

Calendrier des interdictions de location des logements DPE F, G et E

Les échéances sont progressives pour laisser aux propriétaires le temps de réaliser des travaux de rénovation. Voici les dates clés :

• Depuis 2023 : Les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être loués.
• Janvier 2025 : Interdiction de location pour tous les logements classés G.
• 2028 : Extension de l’interdiction aux logements classés F.
• 2034 : Interdiction des logements classés E.

Attention aux nouvelles obligations

Depuis juillet 2021, le DPE est juridiquement opposable. Cela signifie qu’un locataire peut contester un DPE erroné et engager la responsabilité du propriétaire.

Les locations de courte durée sont-elles impactées par l’interdiction ?

Depuis la loi du 19 novembre 2024, les meublés touristiques loués pour de courtes durées sont également soumis au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette mesure empêche les propriétaires bailleurs d’utiliser la location saisonnière comme alternative pour éviter de rendre leur bien conforme aux normes énergétiques. 

À partir de 2025, les logements mis en location touristique dans des zones tendues, nécessitant une autorisation de changement d’usage, devront présenter au minimum une classe énergétique F, puis une classe E à compter de 2028. 

Les résidences principales ne sont pas concernées par cette obligation.

Quelles sont les implications pour les propriétaires ?

Interdiction de renouveler le bail de location

À partir des dates d’interdiction, les propriétaires ne pourront plus renouveler ou signer de nouveaux baux pour les logements concernés. Ces biens seront considérés comme non décents.

Sanctions en cas de non-conformité

En cas de non-respect des interdictions :

• Le locataire peut demander une réduction du loyer ou saisir la justice.
• Le juge peut imposer la réalisation des travaux de rénovation.
• Des sanctions financières et des dommages-intérêts peuvent être appliqués.

Quelles dérogations ou exceptions sont prévues à l’interdiction de location d’un appartement F ou G ?

Une proposition de loi envisage des exceptions pour les copropriétés ayant adopté un plan de travaux avec un délai de réalisation fixé à trois ans. Cette dérogation permettrait aux propriétaires de logements collectifs classés G de continuer temporairement à louer leur bien. 

Ce dispositif tient compte des délais souvent longs pour prendre des décisions et effectuer les travaux en copropriété, offrant ainsi un répit avant l’interdiction définitive.

Cas spécifiques : 

Certains logements peuvent bénéficier d’exemptions :

1. Bâtiments protégés : Les biens classés monuments historiques ou situés dans des zones patrimoniales peuvent être exemptés si les travaux altèrent leur caractère. Cette information est détaillée dans l'article de Que Choisir sur les exceptions à l'interdiction de louer des passoires énergétiques.
   
2. Travaux dépassant 50 % de la valeur du bien : Si les rénovations nécessaires excèdent cette valeur, le propriétaire peut demander une dérogation. Cette disposition est précisée dans l'article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.
   
3. Risque pour le bâti : Si les travaux mettent en danger les structures du bâtiment, une exemption peut être accordée. Cette exemption est également mentionnée dans l'article de Que Choisir sur les exemptions à l'interdiction de louer des passoires thermiques.
   

Quelles solutions pour éviter l’interdiction ?

Pour échapper à cette interdiction, il sera nécessaire de suivre ces étapes afin d'améliorer la performance énergétique de votre logement et de le faire sortir des classes F ou G.

1. Réaliser un audit énergétique

Un audit énergétique est une étape essentielle pour définir un plan de rénovation adapté. Il permet de :

• Identifier les déperditions thermiques.
• Réaliser plusieurs scénarios de travaux afin de déterminer celui qui répond aux objectifs de saut de classes 
• Simuler les économies d’énergie.

Depuis avril 2023, un audit énergétique est obligatoire avant la vente de logements classés F ou G, ainsi que les logement classés E à partir de Janvier 2025. 

2. Effectuer des travaux de rénovation énergétique

Pour améliorer la classe énergétique de votre logement, il est indispensable de réaliser des travaux ciblés :

• Isolation thermique : Isolation des murs intérieurs ou extérieurs, combles, fenêtres et planchers.
• Systèmes de chauffage performants : Installation de pompes à chaleur, chaudières biomasse ou systèmes solaires combinés.
• Ventilation : Améliorer la circulation de l’air avec une VMC double flux pour éviter les pertes thermiques.

3. Rénovation globale

Pour sortir durablement du statut de passoire thermique, il est souvent nécessaire d’entreprendre une rénovation globale combinant plusieurs interventions.  Ce type de rénovation, en plus d’être plus performante que la rénovation en monogeste,   ouvre droit à des montants d’aides beaucoup plus importants 

Quelles aides financières pour les travaux ? (Étoffer cette partie)

La rénovation énergétique peut représenter un investissement important, mais de nombreuses aides sont disponibles :

MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov’ est une aide financière octroyée par l’État et gérée par l’Agence nationale de l'habitat (Anah). Elle est attribuée en fonction des revenus du ménage et vise à encourager les travaux de rénovation énergétique en prenant en charge une partie des coûts.

• Travaux éligibles : isolation des murs, des combles et des planchers, changement des fenêtres, installation d’un chauffage plus performant (pompes à chaleur, chaudières biomasse, etc.) ou réalisation d’une rénovation énergétique globale.
• Montant de l’aide : Modulée selon quatre profils de revenus, de très modestes à aisés (revenus bleu, jaune, violet et rose). Pour les revenus les plus modestes, la prise en charge peut atteindre jusqu’à 90 % des travaux éligibles.
• Rénovation globale : Même pour les foyers aisés (revenus roses), la rénovation globale bénéficie d’une aide beaucoup plus avantageuse que les rénovations réalisées en monogeste. Cette approche permet d'atteindre une performance énergétique optimale en combinant plusieurs types de travaux.

Important : Un audit énergétique est obligatoire pour les projets de rénovation globale afin de déterminer les travaux nécessaires et garantir leur efficacité.

Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

Les CEE sont un dispositif financé par les fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, carburants) pour inciter les particuliers à réaliser des travaux d’économies d’énergie.

• Travaux éligibles : isolation thermique, remplacement des systèmes de chauffage, équipements de ventilation.
• Principe : Les entreprises obligées par ce dispositif délivrent des "primes énergie" en fonction des travaux réalisés. Ces primes peuvent être cumulées avec MaPrimeRénov’.

Point clé : Pour maximiser les montants de ces aides, il est recommandé de réaliser un audit énergétique préalable afin de bien cibler les travaux à entreprendre.

Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

L’éco-PTZ est un prêt sans intérêt accordé pour financer des travaux de rénovation énergétique.

• Montant : Jusqu’à 50 000 € pour les rénovations globales depuis 2022, ce qui permet de financer une part importante des projets ambitieux.
• Conditions : Les travaux doivent permettre un gain énergétique significatif, et un audit énergétique est souvent demandé pour prouver l’impact des travaux.

Aides locales

Certaines régions, départements ou communes proposent des subventions complémentaires pour les rénovations énergétiques, en plus des aides nationales.

• Exemples : Soutien à l’installation de panneaux solaires, aides pour l’isolation des façades, ou primes spécifiques pour les logements situés en zones rurales.
• Démarches : Les conditions et montants varient selon les collectivités. Il est recommandé de se renseigner auprès de sa mairie ou de la région pour connaître les dispositifs locaux.

Les spécificités des copropriétés

Les travaux en copropriété nécessitent souvent l’approbation des autres copropriétaires. Cela peut ralentir le processus, en particulier pour les interventions sur les parties communes (façades, chaufferies collectives). Dans le cadre où le syndic de propriété bloque la réalisation des travaux, les propriétaires bailleurs peuvent engager des démarches juridiques. 

Conclusion : Anticipez pour valoriser votre bien

La réglementation visant à interdire la location des logements classés F et G est une étape majeure pour accélérer la transition énergétique en France. Si elle peut sembler contraignante pour certains propriétaires, elle offre également une opportunité de valoriser leur patrimoine. 

En effet, la rénovation énergétique n’est pas seulement une obligation légale : c’est aussi un levier pour améliorer la valeur verte des biens immobiliers. Selon une étude des notaires en 2022, les logements bénéficiant d’une bonne performance énergétique peuvent voir leur valeur augmenter de 5 % à 30 %, en fonction de leur localisation et de leur classification énergétique. À l’inverse, les passoires thermiques subissent une dépréciation importante, parfois supérieure à 20 %.

Anticiper les travaux est donc crucial pour bénéficier de ces avantages et éviter les pénalités liées aux nouvelles interdictions. Agir rapidement permet également de contrer le phénomène d'une demande accrue de travaux, face à une capacité limitée d'intervention des artisans, ce qui pourrait entraîner des délais allongés et des coûts en hausse. 

Les propriétaires ont aujourd’hui à leur disposition des aides financières significatives pour alléger l’investissement nécessaire à ces rénovations.

En définitive, loin d’être une simple contrainte, cette évolution législative représente une réelle opportunité de transformer les passoires thermiques en logements modernes, performants et attractifs, tout en participant activement à la lutte contre le changement climatique.

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