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À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, la nouvelle réglementation concernant les logements G au DPE entre en vigueur : ils ne pourront plus être mis en location. En effet, à l’heure de la transition énergétique et de la lutte contre le dérèglement climatique, la loi Climat et Résilience durcit les règles pour les passoires thermiques : l’État souhaite éradiquer ses logements énergivores et polluants, et inciter les propriétaires à engager leur rénovation énergétique.
Pourquoi les logements DPE G sont-ils interdits à la location ?
Les logements avec une classé G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sont considérés comme des passoires thermiques : ils sont source d’inconfort et de facture d’énergie élevée pour leurs occupants, qui sont souvent en précarité énergétique.
C’est pour ces raisons que l’État, par l’intermédiaire de la loi Climat et Résilience, a mis en place des mesures fortes pour les éradiquer. Elle prévoit notamment l’interdiction de leur mise en location à compter du 1ᵉʳ janvier 2025.
Chiffres clés sur les logements classés G en France
- Au 1ᵉʳ janvier 2023, sur les 30 millions de résidences principales comptabilisées en France, 6,3 % étaient notés G.
- En tout, on compte 4,8 millions de passoires énergétiques (notées F ou G au DPE), ce qui représente 15,7 % des résidences principales :
- 18,5 % sont dans le parc privé locatif ;
- 8,1 % sont dans le parc locatif social ;
- 16,5 % sont occupées par leurs propriétaires.
Quel est le calendrier des interdictions à la location ?
Les logements notés G au DPE ne sont pas les seuls concernés par la mesure d’interdiction de mise en location. En effet, la loi Climat et Résilience prévoit aussi d’interdire la location d’autres classes énergétiques :
- DPE F en 2028 ;
- DPE E en 2034.
En clair, la mesure s’étend progressivement à tous les logements qui ne sont pas performants sur le plan énergétique et environnemental.
L’info à retenir
Si vous êtes propriétaire bailleur d’un logement concerné par l’interdiction (G, F ou E), retenez bien ces dates et prévoyez les délais nécessaires pour vous mettre en conformité avec la réglementation.
Les locations de courte durée sont-elles concernées par l’interdiction ?
La loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés touristiques soumet ces logements, mis en location de courte durée, au diagnostic de performance énergétique. Avec cette nouvelle loi, les propriétaires bailleurs ne pourront pas se tourner vers la location de courte durée pour échapper à la mise en conformité de leur bien.
Ainsi, les logements proposés nouvellement à la location de meublé touristique, en zone tendu et soumis à autorisation de changement d’usage, devront avoir un DPE F minimum en 2025 et E en 2028. Les résidences principales ne sont pas concernées par cette mesure.
Existe-t-il des dérogations ?
Une proposition de loi prévoit une dérogation pour les copropriétés ayant voté un plan de travaux, à réaliser dans les 3 ans. Dans ces conditions, les propriétaires de logements collectifs G seraient temporairement exemptés de l’interdiction de la location. En effet, le processus de décision des travaux est très long en copropriété. Il serait donc possible de continuer à louer un appartement G, le temps de réaliser les travaux.
🔢 Le chiffre à retenir : 10 %
10 % des appartements G ne peuvent pas sortir du statut de passoire thermique sans travaux réalisés au niveau de la copropriété (source : étude Ithaque).
Qui est concerné par l’interdiction de location des logements G ?
L’interdiction de location des logements G concerne toutes les catégories de bailleurs (particuliers, SCI…), qu’ils soient privés ou sociaux. Ces propriétaires sont concernés dès lors que le logement qu’ils louent à :
- une consommation d’énergie primaire supérieure à 420 kWh/m²/an ;
- une émission de gaz à effet de serre supérieure à 100 kg CO2 eq/m²/an.
Vous êtes propriétaire-bailleur d’un logement noté G ? À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, vous ne pourrez pas renouveler le bail ou créer un nouveau contrat de location pour votre logement : il sera considéré comme indécent aux yeux de la loi. Si vous pouvez vendre votre bien, vous pouvez surtout envisager sa rénovation énergétique.
Quels travaux pour sortir d’un DPE G ?
Pour éviter l’interdiction de location d’un logement G, vous devez engager sa rénovation énergétique : elle nécessite un bouquet de travaux (isolation, chauffage, ventilation…), après la réalisation d’un audit énergétique préalable.
Réaliser un audit énergétique
Pour améliorer la note au DPE de votre logement G, vous devez commencer par réaliser un audit énergétique. Indispensable, cette étude est la garantie de la réussite de votre projet de rénovation énergétique. Différente du DPE, elle permet de faire un état des lieux de votre logement et met en évidence un scénario de travaux à prioriser pour sortir du statut de passoire thermique.
Bon à savoir
Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, l’audit énergétique d’un bien noté G au DPE est obligatoire avant sa vente. Le propriétaire doit impérativement fournir au futur acquéreur cet audit énergétique. Cette autre mesure, prévue par la loi Climat et Résilience, permet de sensibiliser le potentiel acheteur aux questions écologiques et énergétiques qui souhaite acheter un logement classé G.
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Améliorer l’isolation thermique
Une note de G au DPE est généralement due à une isolation thermique insuffisante. À cause des déperditions thermiques, le logement consomme plus d’énergie que nécessaire (pour le chauffage ou la climatisation, par exemple). Pour contrer cela, vous devez réaliser des travaux d’isolation.
Selon les cas, ils peuvent concerner :
- La toiture ou les combles perdus ;
- Les murs ;
- Les planchers bas ;
- Les fenêtres et menuiseries.
Remplacer les équipements de chauffage et de ventilation
En plus des travaux d’isolation, la rénovation d’un logement noté G implique des travaux de chauffage et de ventilation. Remplacer vos équipements vétustes permet d’améliorer la performance énergétique de votre habitation. Parmi les systèmes à privilégier, on peut citer :
- la pompe à chaleur ;
- la chaudière biomasse ;
- la chaudière à condensation ;
- le système solaire combiné ;
- le chauffe-eau thermodynamique ;
- le chauffe-eau solaire ;
- la VMC simple flux hygroréglable ;
- la VMC double flux.
Bon à savoir
Rénover un logement noté G demande un investissement important. Cependant, vous pouvez vous appuyer sur des aides financières, mises en place par les pouvoirs publics. MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné, prévoit, par exemple, une prime importante pour la rénovation d’ampleur du logement.
Quelles sanctions en cas de non-conformité ?
Si le logement G est déjà loué, le locataire peut demander au propriétaire d’engager la rénovation énergétique de son logement noté G. Il peut également saisir la justice : un juge pourra ordonner la réalisation des travaux et obliger le propriétaire à réduire ou suspendre son loyer jusqu’à leur finalisation.
Conclusion : l’avis de nos experts
À l’heure où le marché immobilier locatif est tendu, cette mesure d’interdiction des logements énergivores fait débat.
Cependant, il important de rappeler que les baux en cours ne sont pas concernés par cette obligation : la mise en conformité des logements pourra se faire de manière progressive. De même, la proposition de loi prévoyant des conditions de suspension pour les copropriétés semble juste et équilibrée.
Chez Ithaque, nous pensons que la rénovation énergétique de ces logements est essentielle, au regard des enjeux écologiques et sociaux actuels, et que, dans ces conditions, est loin d’être irréaliste.
Foire à Questions - FAQ
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Un logement classé DPE G est un bien immobilier considéré comme une "passoire thermique" en raison de sa très faible performance énergétique. Il s’agit du niveau le plus bas du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), indiquant des consommations d’énergie élevées et un impact environnemental important.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être loués en France. À partir de 2025, cette interdiction s’étendra à tous les biens classés G. D’ici 2028, les logements classés F seront également concernés.
Pour améliorer la classe énergétique d’un logement, plusieurs travaux peuvent être envisagés : Isolation thermique des murs, combles ou sols. Remplacement des systèmes de chauffage par des solutions plus performantes (pompe à chaleur, chaudière à condensation). Installation de fenêtres à double vitrage ou triple vitrage. Des audits énergétiques peuvent également être réalisés pour prioriser les travaux à entreprendre.
Oui, plusieurs dispositifs financiers sont disponibles pour aider les propriétaires à rénover leurs biens, comme MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ), ou encore les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE). Certaines collectivités locales proposent aussi des subventions spécifiques.
