À l’issue des travaux de la convention citoyenne pour le climat souhaitée par le gouvernement, une loi est venue ancrer l’écologie dans de nombreux domaines de la société : justice, habitudes de consommation, services publics, etc. Cette loi Climat et Résilience, promulguée en 2021, apporte également de nombreux changements dans les domaines de l’immobilier et de l’accès au logement.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) avait déjà été rendu opposable depuis le 1er juillet 2021, ce qui signifie que l’acheteur ou le locataire d’un logement peut désormais se retourner contre le vendeur ou le bailleur d’un bien immobilier en cas d’irrégularité.
Son importance est maintenant renforcée : les logements étant qualifiés de passoires thermiques (soit une classe F ou G au DPE) sont déjà sous l’effet d’un gel des loyers. De plus, en 2025, toute habitation de classe G sera interdite à la location, une contrainte progressivement étendue pour les biens immobiliers de classes F et E, respectivement en 2028 et 2034.
Depuis le 1er avril 2023, la loi Climat et Résilience impose également la réalisation d’un audit énergétique réglementaire lors de la mise en vente des maisons ou immeubles désignés comme passoires thermiques, sous certaines conditions.
Qui est concerné par cette obligation ? Quelles sont les modalités de réalisation de l’audit énergétique réglementaire ? Quel contenu doit-il inclure et quel est son prix ? Mais surtout, en quoi cela consiste-t-il ? Ithaque revient pour vous sur les cinq points essentiels à savoir sur cet audit énergétique.
Vous pouvez consulter aussi notre article très complet sur tout savoir sur l'audit énergétique .
1 - Qu’est-ce que l’audit énergétique réglementaire et à quoi sert-il ?
L’audit énergétique réglementaire ne doit pas être confondu avec le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), même si ces deux outils présentent quelques similitudes.
Un point sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Le DPE donne des informations sur l’état d’un logement à l’instant où il est mené. Auparavant constitué de deux étiquettes, l’une visant l’estimation de la consommation d’énergie de l’habitation et l’autre évaluant ses émissions de gaz à effet de serre et son impact sur le climat, le DPE a évolué pour retenir systématiquement la pire note des deux.
Plusieurs critères entrent en compte : mode de chauffage et production d’eau chaude sanitaire, ventilation de l’air, isolation des murs, des sols et de la toiture, etc. Le score ainsi obtenu va de la classe A pour un logement extrêmement performant à la classe G pour une habitation particulièrement énergivore. Un locataire ou acquéreur potentiel du logement peut alors facilement estimer sa future consommation énergétique.
Quelle différence avec l’audit énergétique réglementaire ?
Si le DPE peut sembler complet, il présente une limite de taille, car il se contente d’estimer la performance d’un logement à l’instant donné, sans fournir de préconisation précise de travaux de rénovation. Plus exactement, les travaux listés restent assez sommaires et ne peuvent servir de feuille de route pour une rénovation performante de votre logement).
Ainsi, si vous souhaitez acheter un logement de classe F ou G, vous saurez que ce bien immobilier souffre d’une consommation importante en énergie, mais vous n’aurez pas toutes les cartes en main pour déterminer quelles sont les actions les plus pertinentes à entreprendre pour le faire évoluer vers une classe plus intéressante.
L’audit énergétique réglementaire va plus loin que le DPE en fournissant une feuille de route des travaux de rénovation les plus efficaces à réaliser, adaptés à l’habitation. Matériaux optimaux à employer, type et épaisseur de l’isolation ou encore système de chauffage central sont listés par l’auditeur dans un rapport complet proposant deux scénarios de travaux.
Ces propositions de travaux de rénovation sont détaillées poste par poste et utilisent deux approches :
- Un parcours en une seule étape pour atteindre une classe dite performante au DPE (classes A ou B) ;
- Un parcours en plusieurs étapes dont la finalité est d’atteindre la classe B au minimum, mais dont la première étape doit au moins permettre d’atteindre la classe E.
En plus du nouveau DPE visé, l’auditeur inclut l’estimation détaillée de la consommation en énergie du logement et les émissions de gaz à effet de serre après réalisation des travaux.
L’audit énergétique réglementaire se veut donc plus complet que le DPE et permet aux propriétaires qui le désirent de se lancer plus sereinement dans des travaux de rénovation efficaces.
2 -Dans quels cas la réalisation d’un audit énergétique réglementaire est-elle obligatoire ?
Vous êtes dans l’obligation de réaliser un audit énergétique réglementaire uniquement lors de la mise en vente de votre bien immobilier, et seulement sous certaines conditions.
D’une part, le logement concerné doit être qualifié de passoire énergétique, soit une classe F ou G au DPE. Notez que cette obligation sera étendue aux habitations de classe E à compter du 1er janvier 2025 et à toutes celles de classe D à l’horizon 2034.
Par ailleurs, ce calendrier ne concerne que la France métropolitaine : pour les départements et régions d’outre-mer, la réalisation de l’audit énergétique réglementaire ne sera obligatoire qu’à partir du 1er juillet 2024 (logements de classe F ou G) puis du 1er janvier 2028 (logements de classe E).
D’autre part, cette obligation est faite au seul propriétaire d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété. Vous n’êtes donc pas concerné si le bien immobilier que vous souhaitez vendre fait partie d’une copropriété.
En revanche, si vous êtes le propriétaire unique d’un immeuble contenant plusieurs logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, vous serez dans l’obligation de faire réaliser l’audit lors de sa mise en vente. Notez par ailleurs qu’il existe un audit énergétique de copropriété dont la réalisation est facultative, mais qui est très utile pour entreprendre des travaux de rénovation.
3 - Combien coûte un audit énergétique réglementaire et qui doit le payer ?
Vous n’avez aucune obligation en tant qu’acquéreur potentiel d’un bien immobilier, car la réalisation des audits énergétiques est toujours à la charge du propriétaire lors de la mise en vente.
Le coût d’une telle prestation n’est pas encadré par la loi. N’hésitez donc pas à faire établir des devis auprès de différentes entreprises afin de les comparer, mais faites attention aux offres trop alléchantes qui peuvent être synonymes de mauvaise qualité. Par ailleurs, les prix peuvent varier d’une région à l’autre et dépendent également des spécificités du bâtiment.
Comptez entre 600 € et 1500 € pour l’audit énergétique d’une maison individuelle et entre 1200 € et 3000 € pour un immeuble de rapport. Une fois que l’auditeur vous aura transmis son bilan, vous serez tranquille pour la prochaine étape : la mise en vente de votre bien immobilier. En effet, la durée de validité de l’audit est de cinq ans (attention à ne pas confondre avec le DPE, quant à lui valable dix ans).
4 - Quel professionnel peut réaliser un audit énergétique réglementaire ?
Qui peut réaliser un audit énergétique ? Il existe plusieurs formations pour être habilité à réaliser un audit énergétique. Les sociétés d’architectures et architectes inscrits à l’ordre peuvent ainsi effectuer cette prestation sous certaines conditions, mais ce n’est pas l’auditeur type que vous rencontrerez le plus souvent.
Les diagnostiqueurs sont le plus souvent indépendants : c’est le cas de deux tiers des quelque 6500 professionnels établis en France. Dans ce cas, soyez vigilants, car vous n’avez pas de garantie sur la qualité des formations suivies ni sur la date de validité de celles-ci.
Depuis l’obligation établie au 1er avril, l’audit énergétique donne droit à certaines aides pour la conduite de travaux de rénovation et certains auditeurs peu scrupuleux peuvent vendre une prestation à très faible coût dans le but de capter ces aides.
Un rapport bâclé ne vous proposera que des scénarios inadaptés à votre bien immobilier et vous risquez d’engager des frais importants par la suite pour des travaux inefficaces voire inutiles.
Une autre option est de faire appel aux Bureaux d’Études Thermiques (BET), composés d’ingénieurs thermiques spécialement formés pour produire des audits de qualité tenant compte des caractéristiques et spécificités de chaque bâtiment.
Lors de vos recherches, privilégiez une entreprise disposant du label RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Tout professionnel bénéficiant de cette distinction doit répondre à un cahier des charges rigoureux, garantissant son expertise dans le domaine de la rénovation énergétique.
C’est aussi une condition essentielle pour bénéficier de certaines aides, comme Maprimerenov. Notez que le gouvernement propose un outil en ligne pour trouver un professionnel proche de chez vous.
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5 - Quelles sont les limites de l’audit énergétique réglementaire ?
L’audit énergétique réglementaire est le document standard répondant à l’obligation imposée par la loi Climat et résilience. Il présente toutefois certaines limites, tant dans son contenu que sur sa forme.
Un rapport souvent incomplet
L’audit énergétique réglementaire peut être considéré comme un diagnostic de performance amélioré. En effet, la principale différence consiste en une proposition de deux scénarios de travaux pour le logement visé, mais ces scénarios n’incluent pas le montant des aides qu’il est possible d’obtenir ou encore la valorisation immobilière du logement à l’issue des travaux.
De même, l’audit réglementaire ne laisse pas de place à la personnalisation du rapport pour tenir compte des spécificités de la maison et des contraintes additionnelles voulues par le propriétaire (ou le futur acquéreur). Le risque est donc d’aboutir à un audit jeté à la poubelle par le nouveau propriétaire. En effet, ce dernier n’ayant pas été impliqué dans la réalisation de l’étude thermique, a de fortes chances de ne pas adhérer aux conclusions d’une étude qui ne prend pas en compte ses contraintes ou ses envies.
Enfin l’audit réglementaire est moins détaillé dans les explications apportées sur votre logement, et sur le choix des matériaux et des techniques d’installation à demander à vos artisans.
De mauvaises économies lors de la mise en vente des logements
En tant qu’acquéreur potentiel d’un bien immobilier, soyez vigilant. Comme la responsabilité de faire un audit énergétique est à la charge du vendeur, son seul intérêt à première vue pourrait être de payer le moins cher possible, afin de simplement se conformer à l’obligation.
Un audit réalisé sans la contribution de l’acheteur signifie, dans une grande majorité des cas, que les scénarios de rénovation proposés ne correspondent pas à son projet de travaux. Le futur propriétaire ne pourra donc pas se servir du rapport effectué et risquera même de devoir rappeler un auditeur pour une deuxième prestation.
En tant que propriétaire actuel souhaitant mettre un logement en vente, un audit énergétique “incitatif” peut se révéler plus intéressant que son pendant “réglementaire”, car l’audit incitatif permet de faciliter la vente de son bien en permettant d’apporter du rationnel sur le montant des travaux à prévoir et l’éventuel décote à appliquer au bien.
Les avantages de l’audit énergétique incitatif
Les audits énergétiques incitatifs incluent une feuille de route extrêmement claire et précise, permettant à un acquéreur potentiel d’avoir plus de visibilité sur les travaux de rénovation à réaliser ainsi que leur coût, poste par poste. Le rapport inclut le montant des aides et subventions qu’il est possible de récupérer et joint ces données à un plan de financement avec reste à charge.
Cela permet au futur propriétaire de votre bien immobilier de se projeter plus facilement dans les travaux et de faire une offre plus éclairée, sur la base d’un prix rationnel. De plus, la réalisation d’un audit énergétique (incitatif ou réglementaire) est une condition essentielle pour l’obtention de certaines aides nationales (MaPrimeRénov ou le coup de pouce “Rénovation performante d’une maison individuelle”, par exemple) et locales.
Certaines collectivités proposent même des aides pour financer l’audit énergétique en lui-même, en plus des fonds alloués pour la réalisation des travaux. C’est notamment le cas de la région Normandie, de la métropole de Lyon ou de la métropole de Nantes.
Si vous avez encore des questions sur les audits énergétiques, sur la solution la plus adaptée à votre cas, ou encore pour obtenir des conseils personnalisés de la part d’un professionnel de la rénovation énergétique, n’hésitez pas à contacter notre équipe d’experts dès à présent.
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