Selon le ministère de la transition écologique, en 2022 et en France métropolitaine, plus de cinq millions de logements avaient une étiquette F ou G au DPE, le diagnostic de performance énergétique. La mise en location d’une telle habitation, désignée comme passoire thermique, est progressivement interdite depuis la promulgation de la loi Climat et Résilience de 2021. Face aux défis climatiques, l’État souhaite en effet inciter à la rénovation du parc immobilier.
Parmi les nouveautés apportées par la loi se trouve depuis le 1er avril 2023 l’obligation pour le propriétaire d’une passoire thermique de faire réaliser un audit énergétique s’il souhaite vendre son bien. Cette obligation ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles possédés par un seul propriétaire : dans le cas d’un logement au sein d’une copropriété, la réalisation d’un audit énergétique n’est plus imposée depuis fin 2016.
Toutefois, il reste intéressant pour un syndic de copropriété de faire appel à un auditeur professionnel, car l’audit énergétique contient de nombreuses informations utiles pour réduire la consommation en énergie des logements. De plus, la réalisation d’un audit énergétique conditionne l’obtention d’aides financières pour mener des travaux.
Que vous fassiez partie d’un syndic de copropriété, que vous souhaitiez vous lancer dans des travaux pour faire baisser la consommation en énergie de vos bâtiments ou que vous soyez tout simplement curieux : pas de panique. Ithaque vous livre l’essentiel.
Audit énergétique réglementaire et DPE : quelle obligation pour les copropriétés ?
Jusqu’au 31 décembre 2016, les copropriétés de 50 lots et plus avaient l’obligation de faire réaliser un audit énergétique si le bien immobilier concerné était notamment équipé d’un chauffage collectif. Les copropriétés de moins de 50 lots devaient quant à elles effectuer un DPE collectif ,mais aucune sanction n’était prévue en cas de manquement.
La loi Climat et Résilience a rendu le DPE opposable : s’il est erroné, un acquéreur ou locataire pourra se retourner contre le vendeur ou le diagnostiqueur ayant évalué le logement. La réalisation d’un DPE pour tous les bâtiments d’habitation collective à compter de 2024 - immeubles en monopropriété et copropriétés - est rendue obligatoire, de manière progressive en fonction de la taille des lots.
Cette même loi instaure une autre nouveauté : le plan pluriannuel de travaux en copropriété.
💡 Qu’est-ce que le plan pluriannuel de travaux (PPT) ?
Le plan pluriannuel de travaux vise à anticiper tous les travaux de la copropriété, afin de préserver le bâtiment et d’en améliorer la performance énergétique. Valable pour une durée de dix ans, l’entrée en vigueur de cette obligation est progressive. Les copropriétés de plus de 200 lots sont concernées depuis le 1er janvier 2023 ; celles comprises entre 51 et 200 lots d’une part et de moins de 50 lots d’autre part y seront respectivement soumises les 1er janvier 2024 et 2025.
Comment préparer un plan pluriannuel de travaux ?
Le professionnel chargé de réaliser le PPT doit être désigné lors de l’assemblée générale de la copropriété. Toutefois, pour préparer au mieux ce plan d’action, il est possible de recourir à un DTG : Diagnostic Technique Global.
Cette prestation a un coût variable, qui dépend du nombre de logements et de bâtiments concernés, en plus de divers paramètres tels que la localisation ou les contraintes architecturales. Cependant, elle est souvent subventionnée par les municipalités ou métropoles afin d’inciter les copropriétés à préparer le plan pluriannuel de travaux avec efficacité. À titre d’exemple, Nantes métropole plafonne ses aides à hauteur de 5 000 € et la ville de Paris met en place une subvention de 5 000 € aussi.
De quoi est composé le diagnostic technique global ?
Le diagnostic technique global comprend de nombreuses informations, réparties en plusieurs étapes.
- Au préalable, une préparation du diagnostic via un recueil des données du bâtiment concerné : plans, contrats, règlement de copropriété, ainsi qu’une analyse des données financières du syndic ;
- Sur le terrain, une visite des espaces communs ainsi qu’un échantillonnage de 10% des lots avec un minimum de trois logements par bâtiment (rez-de-chaussée, étage intermédiaire et dernier étage). Les copropriétés composées de plus de dix logements ont l’obligation de tenue d’une enquête des résidents, avec analyse et restitution écrite qui figurera dans le diagnostic final. L’état technique de l’immeuble et l’étude des données recueillies sont également intégrés ;
- Un DPE collectif ou un audit énergétique (plus de détails plus loin);
- À postériori, une explication détaillée des notions techniques dans le rapport final, ainsi qu’une réunion pour restitution des informations auprès des copropriétaires (ce qui peut également être fait lors d’une assemblée générale du syndic).
- Le diagnostic technique global comprend également un volet d’ingénierie financière : coût estimé des travaux, descriptif des aides et solutions bancaires, vérification de la solvabilité de la copropriété, élaboration de plans de financement pour les scénarios de travaux.
À l’issue du diagnostic technique global, un projet de plan pluriannuel de travaux est proposé. Ce dernier sera soumis au vote des copropriétaires réunis en assemblée générale.
Notez que le DTG peut également inclure le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif, ainsi que l’audit énergétique de l’immeuble. Jusqu’à la fin de l’année 2022, la réalisation d’un audit énergétique était une obligation pour bénéficier d’aides au financement du DTG. Si ce n’est plus le cas depuis le 1er janvier 2023, cette étude reste pourtant essentielle.
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Audit énergétique en copropriété : un outil indispensable
La réalisation d’un audit énergétique en copropriété est fortement recommandée par tout professionnel de la rénovation énergétique. En effet, cet audit apporte une étude approfondie et sur mesure du bâtiment, fournissant des informations indispensables à l’élaboration du plan pluriannuel de travaux.
Une obligation pour bénéficier des aides financières de l’État
En plus de permettre une analyse poussée de l’immeuble, l’audit énergétique conditionne l’accès à des aides financières conséquentes : Ma Prime Rénov' Copropriétés.
Le montant de cette prime est de 25% de la quote-part des travaux, dans la limite de 3750 € par logement. Toutefois, elle peut être cumulée avec d’autres aides : 500 € par logement pour sortir de la qualification de passoire énergétique (classe F ou G au DPE) ou au contraire pour récompenser les lots atteignant un statut de basse consommation (classe A ou B). Des aides individuelles sont également attribuables aux ménages disposant de revenus modestes, ainsi qu’aux copropriétés “fragiles” ou situées dans un quartier en renouvellement urbain.
Pour bénéficier de ces aides, il est impératif de faire réaliser un audit énergétique par un auditeur thermique qualifié RGE. Il faut en effet que les travaux de rénovation fassent baisser la consommation en énergie du bâtiment d’au moins 35% : seul l’audit énergétique peut évaluer cela.
En quoi consiste l’audit énergétique de copropriété ?
Le diagnostic technique global (DTG) inclut souvent un audit énergétique de copropriété, car les informations qu’il contient sont détaillées, en plus d’être essentielles.
Le document comporte une analyse des factures énergétiques, du contrat de chauffage, des systèmes de production du chauffage collectif et de l’eau chaude sanitaire de l’immeuble. Le contexte dans lequel se trouve le bâtiment est pris en compte dans l’étude : enveloppe, déperditions, contraintes architecturales et/ou géographiques comme l’orientation, par exemple.
Deux scénarios de travaux de rénovation énergétique sont proposés, dont un correspondant aux exigences pour bénéficier des aides Ma Prim Rénov’ Copropriétés. La méthode de calcul pour atteindre une baisse de consommation d’énergie d’au moins 35% est la modélisation thermique 3CL, pour “calcul de consommations conventionnelles des logements”, entrée en vigueur en 2021 pour réformer le DPE. Cela permet notamment un calcul thermique plus cohérent pour l’auditeur et une meilleure prise en compte de certains paramètres jusqu’alors ignorés, tels que l’approche du confort été/hiver dans un logement.
L’audit énergétique de copropriété intègre par ailleurs des préconisations visant à améliorer la gestion et la performance des équipements (chauffage central, système de refroidissement et ventilation, production d’eau chaude sanitaire), ainsi que des recommandations pour un comportement sobre en énergie.
Audit énergétique et DPE obligatoire : attention à ne pas confondre
Face à la multiplicité des termes, il peut être difficile de s’y retrouver. Attention à ne pas confondre :
- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Plus synthétique et moins complet qu’un audit, il dresse l’état d’un logement (ou d’un immeuble, selon le cas) en lui attribuant une note allant de A (la meilleure note) à G (la plus faible performance). Auparavant composé de deux notes, il a été réformé en 2021 pour n’en comporter qu’une, faisant la synthèse entre la consommation d’énergie d’une habitation et son taux d’émission de gaz à effet de serre ;
- L’audit énergétique réglementaire, obligatoire lors de la vente d’une maison ou d’un immeuble classé F ou G au DPE, en France métropolitaine, et détenu par un mono-propriétaire. Les copropriétés ne sont pas concernées par cette obligation ;
- L’audit énergétique incitatif, beaucoup plus détaillé, car il préconise les travaux les plus efficaces à mener lors d’un projet de rénovation. Il s’intéresse en détail à un large panel de critères : isolation des toits, des murs et du sol, chauffage central et production d’eau chaude sanitaire, refroidissement, ventilation, etc. et prend en compte les spécificités des bâtiments étudiés. Par ailleurs, sa réalisation est impérative pour bénéficier des aides gouvernementales telles que Ma Prime Rénov’ (pour les particuliers comme les copropriétaires) ;
- Le Diagnostic Technique Global (DTG), utile aux copropriétés pour préparer leur plan pluriannuel de travaux. Ce document à visée élargie est susceptible de comporter un DPE collectif ainsi qu’un audit énergétique de copropriété, même si ce n’est plus une obligation depuis 2023.
Audit énergétique de copropriété : combien ça coûte et quelles sont les aides ?
Le prix de l'audit énergétique n’est pas réglementé par la loi. Ainsi, chaque auditeur professionnel est susceptible de vous proposer un coût variable pour la prestation, qui dépend par ailleurs de la localisation du bien immobilier, de sa taille, du nombre de logements ou du degré d’analyse souhaité.
Un bureau d’étude thermique facture généralement en fonction de la taille et de la complexité du logement collectif et peut varier de 1500€ HT à 7000€ HT. Si le coût peut sembler conséquent, il est important de se rappeler l’utilité de l’audit : la priorisation des travaux de rénovation en fonction de leur efficacité et l’accès aux aides pour leur financement. De plus, l’audit énergétique est le moyen le plus fiable pour identifier les postes où la consommation en énergie est la plus forte, permettant de faire des économies substantielles sur le long terme.
L’audit énergétique pour les propriétaires bailleurs
En tant que propriétaire, un audit énergétique de copropriété n’est pas inutile pour améliorer la consommation en énergie de votre logement, mais sera limité. Cet audit s’intéresse spécifiquement aux espaces communs et bien que des logements soient visités pour établir l’étude, il ne s’agit que d’un échantillon limité et qui n’entre pas dans le détail. Plus généralement, les simulations thermiques réalisées et les conclusions qui en découlent sont faites à l’échelle du bâtiment, et non de chaque appartement.
Pour déterminer quels travaux de rénovation auraient le plus large impact dans votre logement et d’en estimer l’efficacité, la meilleure solution est la réalisation d’un audit énergétique incitatif à cette échelle, complémentaire à l’audit de la copropriété : vous saurez alors avec précision où concentrer vos efforts.
Passer par un audit énergétique incitatif vous permettra également de bénéficier des aides à la rénovation réservées aux particuliers. Attention à ne pas le confondre avec l’audit réglementaire, moins complet, qui n’est utile que lorsque vous souhaitez procéder à la vente de votre logement, si celui-ci est qualifié de passoire thermique à cause d’une étiquette F ou G au DPE.
Notre équipe d’experts en rénovation thermique est disponible pour vous aider dans vos projets de travaux : n’hésitez pas à nous contacter.
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Foire à Questions - FAQ
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la réalisation des audits énergétiques est toujours à la charge du propriétaire lors de la mise en vente, il faut compter entre 1000 à 2000 euros pour une maison individuelle et entre 2000 à 7000 euros pour un immeuble .
La durée de validité de l’audit énergétique réglementaire est de 5 ans
