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Audit Énergétique Copropriété : Tout ce que vous devez savoir
L’audit énergétique de copropriété, également connu sous le terme audit énergétique immeuble, est devenu une étape cruciale pour de nombreuses copropriétés en France. Non seulement il permet d’identifier les sources de gaspillage énergétique, mais il fournit également des solutions pour améliorer la performance énergétique de la copropriété. Que vous soyez propriétaire, copropriétaire, membre du conseil syndical ou syndic de copropriété, cet article vous guidera à travers les différentes facettes de l’audit énergétique de copropriété.
À quoi sert l’audit énergétique de copropriété ?
L’objectif principal d'un audit énergétique de copropriété est d’évaluer la performance énergétique d’un immeuble et de proposer des solutions pour l’optimiser.
Identifier les problèmes
La réalisation d'un audit énergétique identifie les sources de déperdition énergétique, comme une mauvaise isolation ou des systèmes de chauffage inefficaces, afin de proposer des améliorations spécifiques et ciblées.
Évaluer les coûts
audit énergétique fournit une estimation détaillée des coûts associés aux travaux de rénovation nécessaires pour améliorer la performance énergétique de la copropriété. Sans un bon choix des travaux et un financement adéquat, il existe un risque de fournir une réponse inadéquate ou incomplète au problème d'efficacité énergétique, entraînant ainsi des coûts supplémentaires.
Réduire les dépenses
Sur le long terme, en suivant les recommandations de l’audit énergétique, les copropriétaires peuvent réduire considérablement leurs factures d’énergie. Les améliorations proposées, telles que l’isolation thermique, la modernisation des systèmes de chauffage ou l’installation de dispositifs économes en énergie, permettent de diminuer les consommations et les coûts énergétiques. Ces réductions de dépenses contribuent à rentabiliser rapidement les investissements réalisés tout en améliorant la sécurité des bâtiments.
Anticiper les risques
L’audit énergétique permet également d’anticiper les risques liés à la vétusté des installations. En plus des recommandations d’équipements efficaces, des conseils d’utilisations sont indiqués pour les entretenir efficacement et ainsi éviter les dysfonctionnements et les surcoûts imprévus.
Être en conformité avec la réglementation
Réaliser un audit énergétique permet de se conformer aux obligations légales en matière de performance énergétique, notamment celles imposées par la loi climat. Certaines copropriétés sont tenues par la loi de réaliser cet audit pour répondre aux exigences environnementales et éviter les sanctions. En plus de respecter la réglementation, l’audit énergétique montre l’engagement de la copropriété en faveur de la transition énergétique et du développement durable.
💡 Bon à savoir
Le gouvernement a rendu obligatoire l’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) pour les copropriétés, cette option peut être en partie financée en partie par l’ANAH.
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Attention à ne pas confondre ! Il existe plusieurs diagnostics liés à la copropriété.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) Collectif
Le DPE Collectif mesure la quantité d’énergie consommée pour le chauffage, l’eau chaude, le refroidissement, et évalue les émissions de gaz à effet de serre associées. Il fournit des recommandations pour améliorer l’efficacité énergétique et attribue une note de performance, allant de A (très économe) à G (très énergivore), valable pour une durée de dix ans. Il est obligatoire pour les immeubles en copropriété d’avant le 1er janvier 2013, à partir du :
- 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots
- 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots
- 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots
Le Diagnostic Technique Global (DTG)
Le DTG est une évaluation complète de l'état général d'un immeuble en copropriété. Il comprend une analyse structurelle, une évaluation de ses équipements communs, une étude de la performance énergétique, ainsi qu'un état des lieux des obligations légales et réglementaires. Le DTG fournit un plan pluriannuel de travaux nécessaires pour maintenir ou améliorer l'état de l'immeuble, aidant les copropriétaires à planifier et budgétiser les rénovations à long terme.
Est-ce que l’audit énergétique de copropriété est obligatoire ?
Depuis le 1er janvier 2017, l’audit énergétique n’est plus une obligation pour les copropriétés. Néanmoins, il est recommandé de réaliser un audit énergétique incitatif pour améliorer la performance énergétique de la copropriété et donc son DPE.
Toutefois, l’audit énergétique de copropriété devient obligatoire si vous voulez bénéficier de l’aide financière MaPrimeRénov’ Copropriétés pour des travaux de rénovation globale pour l’immeuble.
À savoir : Depuis le 1er avril 2023, l’audit énergétique est obligatoire pour la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés F ou G. Dès le 1er janvier 2025, la mesure deviendra obligatoire pour les logements classés E, puis pour les logements classés D dès le 1er janvier 2034.
Prix d’un audit énergétique pour un immeuble en copropriété
Avant de considérer le coût d’un audit énergétique en copropriété comme prohibitif, il est important de comprendre sa composition et les aides financières disponibles pour le réduire. Bien qu’il puisse atteindre jusqu’à 10 000 €, il est important de garder à l’esprit que certaines subventions peuvent diminuer considérablement le coût supporté par les particuliers. De plus, pour les copropriétés classées comme passoires thermiques, c'est-à-dire celles ayant un score F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique, la réalisation de cet audit est fortement recommandée pour informer les acheteurs potentiels sur la performance énergétique des logements concernés.
Le prix d’un audit énergétique pour une copropriété dépend de différents paramètres :
- Le nombre de bâtiments qui composent la copropriété
- La surface totale de la copropriété
- Le nombre de logements dans la copropriété
- Le type de chauffage (collectif ou individuel) : si celui-ci est collectif ou individuel, les simulations thermiques seront plus ou moins rapides pour l’ingénieur.
- La prise de cotes potentielle à réaliser : des coûts peuvent s’ajouter si votre copropriété ne possède pas de plans métrés, ce qui oblige l’ingénieur thermicien à prendre du temps pour les refaire.
- La réunion avec le conseil syndical en présentiel ou en visioconférence peut engendrer des surcoûts : le bureau d’étude devra ajouter un coût pour le déplacement de l’ingénieur si cette restitution est en présentiel.
À quelles aides l’audit énergétique de copropriété ouvre-t-il le droit ?
L'audit énergétique de copropriété peut ouvrir la voie à plusieurs aides financières destinées à faciliter les travaux de rénovation énergétique des immeubles. Ces aides visent à encourager les copropriétés à améliorer leur efficacité énergétique en réduisant le coût des investissements nécessaires.
MaPrimeRénov’ Copropriétés
MaPrimeRénov’ Copropriétés est une aide de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (Anah) qui soutient la rénovation énergétique des copropriétés. Pour bénéficier de MaPrimeRénov’ Copropriétés, plusieurs conditions doivent être remplies :
- La copropriété doit avoir plus de 15 ans.
- Elle doit être immatriculée au registre national des copropriétés.
- Elle doit comporter au moins 75% de lots à usage d'habitation principale.
- Les travaux doivent permettre un gain énergétique d'au moins 35% et être réalisés par des entreprises qualifiées RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).
- Un audit énergétique doit être réalisé avant les travaux et ceux-ci doivent être votés en assemblée générale des copropriétaires.
Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)
Les CEE pour les appartements sont un dispositif mis en place par le gouvernement français pour encourager les économies d'énergie dans tous les secteurs, y compris le secteur résidentiel. Tous les types de copropriétés, qu'elles soient résidentielles ou mixtes (comportant des commerces et des logements), peuvent bénéficier des CEE. La copropriété doit avoir plus de 2 ans. Les travaux doivent figurer sur la liste des opérations standardisées définie par l'Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie (ADEME) et être réalisés par des professionnels qualifiés RGE.
L’Éco-Prêt à Taux Zéro Copropriété (Éco-PTZ)
L’Éco-PTZ Copropriété est un prêt mis en place par l’État pour financer une partie ou la totalité des travaux sans intérêt, rendant ainsi les rénovations plus accessibles financièrement. Il existe trois grandes catégories de travaux concernés par l'éco-PTZ Copropriétés :
- Les travaux de rénovation ponctuelle (par exemple, isolation des murs).
- Les travaux de rénovation globale permettant au bâtiment d'atteindre une performance énergétique minimale.
- Les travaux de réhabilitation de l'installation d'assainissement non collectif par un dispositif ne consommant pas d'énergie.
Comment se déroule un audit énergétique de copropriété ?
Dans un premier temps, il faut l’accord de l’ensemble des copropriétaires à la majorité simple lors d’une assemblée générale pour réaliser l'audit énergétique. Ensuite, il faut réunir toutes les informations nécessaires sur la copropriété, telles que les factures d’énergie, les plans du/des bâtiment(s), et les caractéristiques des installations techniques existantes. Mais c’est aussi le moment d’identifier les besoins et les attentes des copropriétaires.
Étape 1 : Collecte d'informations
La première étape consiste à collecter toutes les informations nécessaires sur la copropriété, telles que les factures d’énergie, les plans du/des bâtiment(s), et les caractéristiques des installations techniques existantes. Cette phase permet de préparer le travail sur le terrain.
Étape 2 : Visite sur site
La personne en charge de l’audit se rend sur place pour constater les installations, vérifier l’état des équipements et identifier les sources de déperditions thermiques. Les informations collectées seront analysées et modélisées pour évaluer les performances énergétiques actuelles du bâtiment.
Étape 3 : Analyse et rapport
À l’issue de la visite, un rapport détaillé est rédigé, comprenant :
- Un état des lieux de la performance énergétique,
- Des recommandations de travaux pertinents pour améliorer cette performance,
- Des conseils pratiques et simples pour entretenir les équipements,
- Une estimation des coûts et des économies potentielles.
Étape 4 : Présentation des résultats
Enfin, l’audit énergétique est présenté aux copropriétaires, souvent lors d’une assemblée générale ou extraordinaire. C'est à ce moment que les copropriétaires décideront des actions à entreprendre.
💡 Bon à savoir
Les aides Ma Prime Renov Copropriété et CEE sont cumulables pour les copropriétés, à ces deux aides principales s’ajoutent les bonus “bâtiment basse consommation” (BBC) pour chaque particulier ou le bonus “sortie de passoire énergétique”.
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Qui peut réaliser l’audit énergétique de copropriété ?
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Qui peut réellement réaliser cet audit énergétique ? sachant que c'est un audit assez complexe.
L’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié (ex : OPQIBI 1905, AFNOR 01A, LNE Audit énergétique, …), comme un bureau d’étude thermique ou un architecte inscrit à l’ordre et ayant suivi une formation sur l’audit énergétique en logement collectif. Il faut choisir un auditeur certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour garantir la qualité de l’audit et pouvoir bénéficier des aides financières disponibles par la suite.
Par exemple, Ithaque, bureau d’étude thermique RGE, est certifié OPQIBI. Le syndicat de copropriétaires peut s’adresser directement à nous. Nous vous proposons en effet un accompagnement de A à Z dans toutes ces démarches techniques, administratives et financières.
Processus de réalisation d'un audit énergétique
La demande de l’audit énergétique peut être initiée par le syndic de copropriété ou le conseil syndical. En général, le processus se déroule comme suit :
- Décision en Assemblée Générale : Les copropriétaires votent à la majorité simple la réalisation de l’audit lors d’une assemblée générale en l’ayant intégré à l’ordre du jour préalablement.
- Sélection d’un prestataire : Le syndic ou le conseil syndical sélectionne un prestataire qualifié pour réaliser l’audit.
- Réalisation de l’audit : Le prestataire réalise l’audit selon les étapes décrites précédemment.
- Présentation des Résultats : Les résultats de l’audit sont présentés aux copropriétaires pour décider des actions à entreprendre
Quels sont les acteurs impliqués dans la rénovation énergétique d’une copropriété ?
La rénovation énergétique d’une copropriété implique plusieurs acteurs :
- Les copropriétaires : Ils prennent la décision de réaliser un audit et, dans un deuxième temps, de faire les travaux préconisés.
- Le syndic de copropriété ou le conseil syndical : Il joue un rôle de liaison entre les copropriétaires, l’AMO (Assistance à Maîtrise d’Ouvrage) et les entreprises de travaux.
- Les professionnels du bâtiment : ingénieurs, architectes, bureaux d’études, entreprises de travaux, etc., qui réalisent les études et les travaux.
- Les Organismes de Financement : Banques, organismes de subvention comme l’ANAH, qui financent les travaux.
💡 Bon à savoir
Ces aides sont cumulables avec d’autres avantages également :
- La TVA à 5,5% pour les travaux de rénovation énergétique et l’installation d’équipements réalisés par des professionnels RGE.
- Les aides de certaines collectivités locales et régionales qui proposent des aides complémentaires pour la rénovation énergétique des copropriétés (ex : Éco-Rénovons Paris)
Audit énergétique copropriété réalisé par ITHAQUE, quelles sont les étapes en détails ?
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Réunion de démarrage et recueil des attentes de la copropriété
- Réunion de démarrage
- Analyse des documents de la copropriété
Etat des lieux : architectural et technique
- Visite approfondie de la résidence
- Questionnaires à destination de tous les occupants et propriétaires
Analyse des données
- Analyse des informations relevées sur site
- Analyse des consommations énergétiques réelles
- Calcul des consommations conventionnelles
- Réalisation du DPE Collectif Immeuble - Option
Préconisations et programmes d'améliorations
- Liste des travaux à envisager
- Elaboration des scénarios de travaux
Ingénierie financière – élaboration du plan de financement
Nous définissons 2 grandes typologies d'appartement dans la copropriété (les plus répandus ou bien 1 petit et un grand) pour lequel nous réalisons une ingénierie financière détaillée.
Pour chaque scénario de travaux, nous indiquons :
- La quote-part du coût des travaux et des honoraires ;
- La quote-part des aides collectives ;
- Le montant des aides individuelles accessibles selon l'éligibilité ANAH, la typologie du ménage et le type de propriétaire (occupant ou bailleur) ;
- Les économies d'énergie (en tenant compte de l'évolution du coût des énergies) ;
- Le reste à charge mensualisé sur 20 ans (en prenant compte des taux d'intérêts pour les prêts collectifs au moment de la réalisation de l'audit) ;
- La valorisation prévisionnelle du bien
Synthèse et choix du scénario final
- Réunion de restitution avec le conseil syndical
- Présentation à la copropriété
Résumé
On ne saurait trop insister sur l'importance de la réalisation d'audits énergétiques dans les copropriétés. Ils peuvent révéler des informations précieuses sur la performance thermique du bâtiment et sur les moyens de réduire les factures associées, ce qui se traduit par une amélioration du niveau de confort et une augmentation de la valeur de la propriété. Les avantages découlant de rénovations visant à une utilisation efficace de l'énergie sont à la fois bénéfiques sur le plan économique pour les propriétaires et excellents sur le plan de la durabilité environnementale. Après avoir pris connaissance des points clés décrits ci-dessus, les personnes impliquées dans de tels projets ont accès à des connaissances suffisantes qui les aideront à prendre des décisions éclairées sur la meilleure façon de procéder dans leur projet particulier.
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Foire à Questions - FAQ
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Un audit énergétique n’est pas obligatoire dans le cadre de la copropriété. Uniquement les propriétaires d’un bâtiment ayant une cote F ou G et comprenant plusieurs logements devront faire un audit à partir du 1er avril 2023, mais là encore seuls les biens individuels sont visés. Les contribuables occupants des lots en copropriété ne seront donc pas touchés par cette obligation concernant un tel examen.
A partir du 1er avril 2023, tous les propriétaires de maison individuelle ou d’immeuble composé de logements F et G sont tenus par la loi d’effectuer un audit énergétique. De même pour les entreprises hors PME qui doivent réaliser cet audit à intervalles quatre ans. En revanche, ce dispositif ne s’applique pas aux personnes possédant des appartements en copropriétés.
Un audit énergétique est en moyenne entre 1000 et 2000 €, selon la superficie et le lieu de résidence. Ceci peut toutefois s’accroître pour les bâtiments plus vastes ou groupements d’appartements .
En 2025, les audits énergétiques seront obligatoires pour toutes les propriétés immobilières classées E et en 2034 pour celles qui sont classées D. De plus, un audit est exigée sur chaque bien immobilier considérée comme une “passoire thermale” ou F/G avant cette date-là.
