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Depuis la loi Climat et Résilience qui vient réguler le marché locatif, de nombreux propriétaires ont mis en vente leurs biens immobiliers affichant une étiquette F ou G au DPE. Ce Diagnostic de Performance Énergétique, qui permet d’évaluer l’impact écologique d’un logement en estimant sa consommation d’énergie, a un impact direct sur le marché de l’immobilier.
En France métropolitaine, les passoires thermiques de classe G seront en effet interdites à la location dès 2025 et celles de classe F à horizon 2028. Dans certains cas, la hausse des loyers est déjà encadrée voire prohibée pour ces appartements et maisons depuis août 2022. Les travaux de rénovation à mener pour lever cette interdiction incitent de nombreux propriétaires à vendre leurs biens avant même de les entreprendre.
Vous pouvez estimer votre classe DPE avec notre simulateur DPE
Selon les données statistiques du site seloger.com, la mise en vente des passoires thermiques a bondi ces dernières années. Rennes, Paris et Nantes arrivent en tête du classement des villes les plus touchées par ce phénomène, avec respectivement 74%, 72% et 70% de hausse de ce type de biens sur le marché immobilier.
Cette augmentation est significative, mais peu étonnante. En incluant les résidences secondaires, l’observatoire national de la rénovation énergétique estime que près d’un logement sur cinq en France métropolitaine possède une étiquette F ou G au DPE.
Ithaque revient sur les trois points essentiels à ne pas perdre de vue lors de l’achat d’une maison en DPE G, et donc classée comme passoire thermique.
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1 - Avoir conscience des implications et des risques éventuels d'une maison classé G
En l’état, une maison notée G au DPE implique deux inconvénients qui vont de pair :
Consommation excessive d'Energie :
Un logement pas ou mal isolé entraîne inéluctablement un coût en chauffage très élevé dans la mesure où les pertes d’énergie du logement sont très importantes.
Inconfort de vie :
Le lieu de vie peut présenter de nombreux dangers pour les personnes plus vulnérables, comme les personnes âgées ou encore les enfants en bas âge. Une mauvaise circulation de l’air ou des problèmes d’humidité sont généralement induits dans une maison qualifiée de passoire énergétique, des phénomènes qui peuvent, à terme, nuire à la santé de ses habitants.
Par ailleurs, la lutte contre le réchauffement climatique prenant une ampleur croissante, les propriétaires de maisons dont le DPE est mauvais s’exposent à des risques de devoir se conformer aux nouvelles normes pouvant contraindre la vente de leur bien. Dans ce contexte, le gouvernement a établi que la mise en location d’un logement de classe G sera interdite à compter de 2025, certains d’entre eux désignés comme “indécents” sont par ailleurs déjà concernés par cette mesure depuis le 1er janvier 2023. Il s’agit notamment des biens dont la consommation dépasse 450 kWh par m² de surface habitable d’énergie finale par an (en France métropolitaine). L’évolution de la réglementation pour limiter l’impact écologique de ces biens immobiliers est donc à surveiller.
2 - DPE G: un critère de négociation du prix de vente
Dès son entrée en vigueur en 2021, la loi Climat et Résilience a eu un impact considérable sur le marché de l’immobilier. De nombreux propriétaires ont cherché à vendre le plus rapidement possible leur logement affichant une faible performance énergétique, l’investissement locatif étant désormais compromis par les interdictions à venir.
Pour trouver preneur, ces passoires thermiques partent donc avec un désavantage : les acquéreurs potentiels se montrent de plus en plus exigeants en matière de DPE, préférant visiter les logements les mieux classés. Ceux qui, au contraire, ont un projet locatif doivent inclure les travaux de rénovation dans le coût global du bien.
En conséquence, le prix d’une maison classée G est non seulement inférieur à celles bénéficiant d’un DPE performant, mais ce prix évolue également moins vite comparativement à l’ensemble du parc immobilier. Les différences se creusent d’ailleurs en milieu rural, où l’écart constaté est bien plus important qu’en ville.
Si vous prévoyez d’acquérir un bien doté d’une mauvaise note DPE, cet argument sera donc en votre faveur. Cela vous aidera à négocier plus facilement le prix du logement, en faisant notamment valoir l’ampleur des travaux de rénovation à mener après l’achat pour le remettre en état.
Vous pouvez également consulter notre article ici si voulez savoir comment améliorer le DPE de votre futur logement.
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3 - Demander au vendeur de faire réaliser l’audit énergétique par un bureau d’études thermiques
Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique réglementaire doit obligatoirement être fourni par le propriétaire d’une maison individuelle classée comme passoire thermique lors de l’achat (soit un DPE de classe F ou G). Ce rapport, plus précis que le simple diagnostic de Performance énergétique, intègre des scénarios de travaux possibles pour améliorer l’efficacité du logement.
à noter : l'audit énergétique incitatif est plus complet que l'audit réglementaire .
Il existe une prestation différente pouvant être menée par un bureau d’études thermiques qui vous permet d'obtenir des préconisations détaillées pour planifier puis réaliser vos travaux de rénovation énergétique : l’audit énergétique incitatif.
Ce rapport complet fournit une étude thermique précise et complète et apporte davantage de visibilité sur :
- Le détail des travaux à réaliser dans le logement, en tenant compte des spécificités et de la configuration du bâtiment pour un scénario sur mesure ;
- Une estimation précise du coût de ces travaux, poste par poste ;
- Un plan de financement et le reste à charge selon l’ampleur des travaux ;
- Le montant des aides et des subventions auxquelles vous serez éligible ainsi que les conditions d’accès.
A titre de comparaison, voici à quoi ressemble un audit énergétique dit “incitatif” :
Si l’audit énergétique incitatif est plus onéreux que l’audit réglementaire classique, n’hésitez pas à négocier avec le vendeur en proposant par exemple d'en prendre une partie à votre charge. Les bureaux d’études thermiques tels que Ithaque réalisent souvent les deux prestations et pourront facilement vous renseigner.
Cet audit incitatif vous donnera ensuite accès à différentes aides de l’État, comme Ma Prime Rénov pour financer vos travaux et faire évoluer le DPE de votre maison vers une classe moins gourmande en énergie.
Pourquoi payer plus cher pour avoir l’audit énergétique incitatif en plus de l’audit énergétique réglementaire ?
D’abord parce que lors de l’achat d’une maison en DPE G, l’acquéreur est souvent inquiet sur les travaux à réaliser pour remettre en état la performance énergétique de la maison. Une étude détaillée qui guide pas à pas les travaux à réaliser peut le rassurer et l’aider à prendre sa décision pour ce bien.
Ensuite, parce que l’audit énergétique incitatif est là pour réaliser des modélisations thermiques sur-mesure. L’acquéreur peut demander à l’ingénieur thermicien d’incorporer ses idées, son projet et de voir le résultat attendu en matière de performance énergétique. A la différence de l’audit énergétique réglementaire où c’est l’ingénieur thermicien qui décide de tout, tout seul, et sans forcément prendre en compte le contexte du logement.
⚠️ Important : à partir du 1er janvier 2024 l'audit incitatif et réglementaire fusionnent. Face à cette nouvelle réglementation (qui représente à nos yeux un nivellement vers le bas), Ithaque prévoit de fournir une étude énergétique complémentaire à ce que prévoit le format de l'audit réglementaire. L’idée est de garder notre niveau de conseils et d’analyse pour accompagner au mieux nos clients.
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Foire à Questions - FAQ
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La Loi "Climat et Résilience" datée du 22 août 2021 interdit à partir du 24 août 2022 toute hausse de loyer pour les logements du secteur privé qui sont classés en catégorie F et G selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Le tarif d’un diagnostic de performance énergétique dépend de plusieurs critères tels que la taille du logement, la date de construction, sa localisation et ses équipements. Toutefois, selon l’ADEME, prévoyez un budget de 150 € pour un petit appartement et de 250 € pour une maison d’une grande superficie.
À partir du 1er janvier 2023, en France métropolitaine, seuls les logements dont la consommation d'énergie ne dépasse pas 449 kWh/m²/an, correspondant à la classe G+ du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), sont autorisés à être loués, à l'exception des meublés de tourisme loués moins de 4 mois par an.
