742 euros, c'est le coût moyen au m2 de la rénovation énergétique d’un appartement à Paris

90% des appartements en F et G peuvent sortir du statut de passoire sans aide de la copropriété, pour 742€/m² en moyenne

2023, 2025, 2028, 2034 voilà les quatre dates d’interdiction à la location des 4,8 millions de passoires thermiques en France. À l’approche de ces échéances, les propriétaires bailleurs se posent la même question : pourquoi mon bien est-il aussi mal classé et comment améliorer son efficacité énergétique ? 

Ithaque, acteur de la rénovation énergétique des particuliers, s’est intéressé à la typologie de ces fameuses passoires, aux gestes de travaux préconisés pour en sortir, et aux opérations possibles pour amortir le coût des travaux. S’il est toujours recommandé d'envisager en priorité des travaux au niveau de la copropriété, car c'est le moyen le plus efficace d'avoir un impact énergétique significatif, ce n’est pas toujours possible. A des fins de pertinence statistique, nous avons ainsi réduit notre étude sur les appartements, qui représentent un défi majeur dans la transition vers un parc immobilier plus respectueux de l’environnement. Alors qu’ils sont le plus touchés par les interdictions à la location -  70% des biens en location en France sont des appartements* - de nombreux éléments rendent leur rénovation plus difficile : une prise de décision complexe au sein des copropriétés, des contraintes de prix parfois plus importantes, des surfaces en moyenne plus petites… 

Pour mener à bien cette recherche, une méthodologie exhaustive a été adoptée. Nous avons exploité l’historique de nos audits effectués depuis 2 ans et demi et 200 000 simulations thermiques réalisées via notre simulateur d’audit en libre accès aux particuliers sur internet Cette méthodologie mixte nous permettra d'obtenir des résultats représentatifs du parc d’appartements français.

Typologie des appartements en F et G 

Les appartements de classe énergétique F et G présentent des caractéristiques distinctives par rapport à l'ensemble du parc.

Ces appartements se trouvent majoritairement au dernier étage, représentant 49% de l'ensemble des habitations de cette catégorie, tandis que la moyenne générale des appartements est de 31%. En ce qui concerne le type de chauffage, on constate que 61% d'entre eux sont chauffés à l'électricité, contre 26% au gaz, alors que la moyenne des appartements montre des chiffres de 46% et 37% respectivement. Par ailleurs, 42% des passoires sont dans des bâtiments construits avant 1948, contre 27% en moyenne. 

Enfin, les petits appartements sont sur-représentés dans les passoires énergétiques. 44% des passoires ont une surface en dessous de 40 m², contre 21% du parc d’appartements. ¹

‍Sortir son appartement du statut de passoire 

Pour sortir du statut de passoire énergétique, particulièrement dans le cas des appartements construits avant 1948 où l'isolation thermique par l'extérieur est souvent difficile à mettre en place, plusieurs travaux ciblés s'imposent.

Ces interventions sont cruciales pour améliorer l'efficacité énergétique globale et réduire les pertes de chaleur. Pour cela, il n’y a pas une infinité de postes de travaux à effectuer. Il faut toujours toucher à l’isolation, à la ventilation, et quand c’est possible à l’échelle de l’appartement, au chauffage. 

La complexité réside dans le fait de savoir quel poste de travaux, avec quelles caractéristiques techniques va faire la différence. Comment atteindre la lettre E ou D ? Quel type de ventilation est-il possible d’installer ? Quelle épaisseur d’isolation mettre et sur quels murs ?  L’enjeu des travaux étant de maximiser le rapport entre le montant investi et la performance énergétique obtenue. 

Tous ces éléments, qui vont dépendre de la typologie de l’appartement, soulignent l’importance de réaliser un audit énergétique approfondi avant de se lancer dans ses travaux. Un tel audit permettra de répondre de manière précise à ces questions complexes, offrant ainsi des recommandations sur mesure pour des travaux qui optimiseront tant l’efficacité énergétique que le confort du logement. En effet, le gain de note DPE doit également attester d’une amélioration du bien-être des occupants en veillant à ce que le logement offre un niveau de confort optimal.

Travaux réalisables en fonction des appartements

Ce chiffre peut choquer, mais on estime que seulement 10% des appartements ne peuvent pas sortir du statut de passoire énergétique sans travaux de copropriété. C’est pourquoi on conseille vivement aux propriétaires de faire un audit énergétique avant de se ruer dans un coûteux changement de fenêtre qui pourrait ne rien changer au niveau de la lettre finale du DPE… Il est toutefois important de noter que, dans la mesure du possible, privilégier des travaux au niveau de la copropriété reste la solution la plus efficace pour améliorer l'efficacité énergétique globale du bâtiment.

Ainsi, bien que l'audit puisse révéler des améliorations individuelles nécessaires, l'opportunité de travaux collectifs au sein de la copropriété demeure préférable pour maximiser les bénéfices énergétiques et financiers.

Parmi ces 10%, tous sont au chauffage électrique et en dessous de 20 m². 

Par ailleurs, on peut noter que 13% des appartements étudiés n’arrivent pas à atteindre mieux que la note E, et les 77% restants peuvent atteindre au moins la note D, seule note qui ne fait pas l’objet d’interdiction à la location pour l’instant. 

Pour ces appartements, tout n’est pas perdu: il faut encourager la copropriété à faire des travaux au niveau de l’immeuble (en commençant par réaliser un audit énergétique de copropriété afin de voir ce qui est faisable et à quel coût).

Pour les 90% pouvant sortir de passoire, on observe un coût moyen de travaux de 742€ par m².

Nous observons également que plus la surface est grande, moins il est coûteux de sortir du statut de passoire énergétique. Par rapport à la surface initiale, en dessous de 20m², le prix moyen est de 955€ par m², entre 20m² et 40m² il est de 707€ par m², et au-dessus de 40m², 512€ par m².

Au-delà du coût des travaux, il faut aussi prendre en compte la perte de surface engendrée par l’isolation par l’intérieur réalisée dans les appartements. L’ITI fait perdre en 

moyenne 4% de la surface habitable totale (soit 1m² pour les appartements de 25m², 2m² pour ceux de 50m²). 

Mécanismes pouvant amortir le prix des travaux de rénovation

Les travaux de rénovation énergétique peuvent donc paraître très cher payé pour un propriétaire bailleur. Cependant, plusieurs mécanismes existent pour amortir ce coût global, qui peuvent rendre la rénovation beaucoup plus intéressante pour le particulier.

Valeur verte

La valeur verte, c’est l’impact d’une note DPE pour 2 biens identiques situés au même endroit. Les notaires ont noté une corrélation positive entre l’amélioration de la note DPE et la valeur du bien sur le marché immobilier. 

Si l’appartement perd en valeur à cause de la perte de surface, il en gagne de l’autre côté grâce à la valeur verte. 

Selon l’étude des notaires 2022, les appartements en classe énergétique D  se vendent en moyenne 4% plus chers que des appartements en classe F ou G dans la région d'Île de France. Cette valorisation vient ainsi annuler la perte de valeur liée à la perte de surface.  Grossièrement, la rénovation énergétique d’un petit appartement n’engendre donc pas de baisse nette de valeur. 

Cette excellente nouvelle constitue un encouragement particulier pour les propriétaires bailleurs. Les propriétaires bailleurs sont ainsi incités à saisir cette opportunité et à entreprendre leurs projets de rénovation, bénéficiant à la fois d'une amélioration de la performance énergétique de leur bien et d'une valorisation financière avantageuse sur le marché immobilier.

Dans certaines régions, cette valorisation verte peut atteindre jusqu’à 13%, rendant l’opération beaucoup plus intéressante pour le propriétaire.